事故物件を売却するには、通常の不動産売却とは違い注意すべき点があります。
事故があった土地や建物、不動産を所有しているのであれば、少しでも早く手放し、売却したいと思うでしょう。
今回は、特殊清掃のプロが事故物件を売却する方法から知っておくべき知識と売却する場合のコツまでを解説します。
事故物件の売却は難しい？
事故物件の売却は難しく、事故物件の取り扱いに慣れていない不動産会社や仲介業者では、依頼をしても断られてしまうこともあるようです。
しかし、 正しいやり方でいくつかの問題をクリアできれば、通常の物件よりも相場は安いものになりますが事故物件を売却することは可能です。
通常の売買物件とは異なるため、事故物件の相談を誰にどこですれば良いのかわからない人もいるでしょう。
事故物件売却の相談は一般の不動産買取業者で大丈夫？
事故物件は、一般の不動産会社や仲介業者だと敬遠されて取り扱いを断られてしまったり、取り扱ってもらえたとしても買い手がつかずに放置されたりと、何かと問題があります。
しかし、不動産会社の中でも、事故があった土地や建物の買取をしている会社もあります。
事故物件を早く手放してしまいたい場合やすぐに現金化したい場合には、事故物件を扱っている不動産会社に売却する方法もあります。
事故物件の買取査定額に影響与えるケースとは？
事故物件の買取査定額に影響を与えるケースには、査定額を左右するパターンがあります。
どのようなケースがあるのかみていきましょう。
マンション・賃貸などの物件によるケース
事故物件の買取査定額ですが、マンションなどには共用部分があります。
この共用部分についてガイドラインでは、「日常的に起こり得る事故死以外の死や自然死が発生した場合や自然死でも特殊清掃が必要であっても、原則としてこれを告げなくても良い」としております。
「ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない」とされています。
マンションなどの集合住宅の共用部分とは、住人が日常的に利用することが想定される場所のことで、エントランスや駐車場、エレベーター、ゴミ捨て場、階段などです。
このような場所で他殺事件や自殺、特殊清掃が必要となった事故があった場合には告知義務があります。
たとえば過去の判例で…
部屋の前の共用部分で自殺があり、次の入居者が決まらないという影響があったとして自殺した入居者の保証人に損害賠償を認めた事例があります。
この事例では３部屋にまたがる共用部分での自殺であったため、影響が高いと判断されたのでしょう。
もし仮に、部屋の出入り口から離れているなどの状況であれば、影響はなしとされ損害もなしの判断になったかもしれません。
共用部分や隣接住戸については、判断基準が難しく判例もケースバイケースにであり実際の影響度合いを考慮して結論を出しています。
事故内容によるケース
事故物件といっても、事故の内容によって買取査定額に差が出てきます。
たとえば、建物の立地や間取りなどがほぼ同じの物件Aと物件Bがあったとします。
物件Aも物件Bも相場価格は2,000万円程度と評価されました。
物件Aは、数年前に他殺事件があり住人が死亡したことで「殺人事件があった物件」ということを新聞記事などで報道されたことが理由で1,000万円の取引に。
一方、物件Bは一人暮らしの男性が孤独死しましたが、発見が早く事件性がないと判断されたため、相場価格から２割引の1,600万円での取引になりました。
このように、ほぼ同じ物件であったとしても事故内容によって買取査定額に影響を与え、買取額に差が出ます。
事故物件の心理的瑕疵とは？
事故物件とは、その対象の不動産に心理的瑕疵（しんりてきかし）があるかどうか、その度合いによって事故物件と定義されます。
事故物件と定める法律の定義はありません。
つまり、対象の物件に住む人が、「この家に住みたくないな」「イヤな感じがするから買いたくないな」と思う要因があるかどうかの度合いによって、事故物件とされるかどうかです。
欠陥や不具合などがある物件を瑕疵（かし）物件といい、事故物件は心理的瑕疵物件といわれることもあります。
瑕疵は、心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵の3つに分類されます。ここでは、事故物件の心理的瑕疵について詳しくみてみましょう。
心理的瑕疵とは、不動産の取引をするにあたって、買主や借主が心理的な抵抗を生じる恐れのあることをいいます。
一般的に心理的瑕疵とされているのは、事故死・孤独死・自殺・他殺などがあった物件や、その物件の周辺に墓地や火葬場、騒音などの迷惑を感じる施設、指定暴力団の事務所があるなどの嫌悪感を抱く施設がある場合です。
これらは物件の評価に影響を与えるため事故物件とされます。また、心理的瑕疵の強弱が売却査定額に影響することも覚えておくと良いでしょう。
参考までに「物理的瑕疵とは」、床下浸水などの影響をうける可能性が高い物件や、雨漏り、耐震強度の問題、シロアリ、土壌汚染、火災歴などの、物件自体に物理的な欠陥がある場合をいいます。
「法的瑕疵とは」、建築基準法などの法律に照らし、法律を満たしていない物件や行政手続きの不備がある場合を指します。
これら3つの瑕疵は、どれに当たる場合でも不動産との契約を交わす際には、重要事項として明確にし、申し出る必要があります。
これを「告知義務」と言います。
事故物件の売買には告知義務が発生するの？
心理的瑕疵のある事故物件を売却する際には、売主は買主に重要事項として必ず申し出る告知義務の必要があります。
しかし事故物件には、法律で定める定義がないため不動産の取引において、適切な調査や告知などの様々な判断基準がないことで、民間賃貸住宅の安心した流通の阻害の要因になっていました。
どういうことかというと、心理的瑕疵のある事故物件でも人によって感じ方は様々です。
たとえば、「自殺があった部屋でも、家賃が安くなるなら住んでもいいよ」という人がいれば、「どんな理由でも人が死んだ家には絶対に住みたくない」と、人によって感じ方や捉え方が違います。
つまり、このような感じ方や捉え方の違いによるトラブルが起こらないように、2021年10月に国交相から公表されたのが「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に沿って、どんな場合に告知義務が発生するのかや、告知義務の期限などを詳しくみていきますね。
告知義務が発生する物件とは？
まず押さえておきたいのは、告知義務が発生する物件です。
たまに、中古のマンションや住宅の不動産のチラシや広告で「告知事項あり」と表示されているのをみたことがある方もいるのではないでしょうか。
そのような物件はだいたいが、自殺や他殺、自然死、事故死、その他原因が不明な死などがあった可能性が高いですし、このような死亡原因の場合には告知の義務を果たさなければなりません。
自然死には病死や老衰、孤独死も含みますが、発見が遅れて特殊清掃が行われた場合は事故物件に当てはまり告知義務が必要になります。
また、ガイドラインには告知義務の必要のない場合もあります。
たとえば、自然死や日常生活の中で起きた不慮の死です。
老衰や病死、孤独死でも発見が早く事件性のない場合や、転倒事故や食事中の誤嚥によるものは過去の判例で、心理的瑕疵に該当しないとしたものもあります。
ただし注意点として、死亡後に長期間放置され特殊清掃やリフォームが入った場合は、不動産契約の締結する判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、宅地建物取引業者は買主や借主にこれを告知しなければなりません。
告知義務はいつまで必要？
事故物件の告知義務期間の目安について、ガイドラインでは死亡事故の発生からおおむね3年は告知義務があると明記しています。
上記で紹介した死亡事故の物件は、買主や借主が契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、３年間は告知義務が必要となります。
しかし、心理的瑕疵が大きい場合は3年以上の告知義務があると思ってください。
たとえば、ニュースで大々的に取り上げられるほどの凄惨な事件性があった物件や、近隣住民の記憶からなかなか消えないほどの事例があった場合などです。
告知義務を果たさないと起き得るトラブルとは？
事故物件は、死亡事故の発生から3年が経過すると告知義務はなくなりますが、ガイドラインには宅地建物取引業者による心理的瑕疵の調査義務も示されています。
これは、宅地建物取引業者が媒介を行う場合、告知書に売主や貸主、管理会社に対して過去の事案の記載を求めます。
そうすることで調査義務を果たしたものとされます。
3年が経過したとしても、事故物件であることは告知する必要があると思った方が良いでしょう。
なぜなら、十数年以上も前の事件について告知しなかったことが、告知義務違反になったケースが過去の判例としてあるからです。
告知義務を果たさなかった場合、事故物件の事実を後から知った買主や借主から、契約解除や損害賠償請求をされるリスクがあります。
場合によっては詐欺罪に問われる可能性もあります。
たとえば、マンションの借主に対して、過去に自殺があったことを告げなかったことで、賃貸契約に要した費用、引越し代、慰謝料を請求され、約100万円以上の支払命令がマンションのオーナーに命じられた判例もあります。
他にも、戸建の事故物件を1度壊して更地にしたため、告知の必要はないと思ってしなかった。
など、このような場合でも損害賠償請求が命じられた判例は多くあります。
近年では、事故物件が容易にWebサイトなどで調べることができますので、あとから発覚してトラブルに発展するよりも、事故物件に至った出来事の心理的瑕疵が大きければ大きいほどあらかじめ告知するようにしましょう。
事故物件の査定は事故の種類によって変わる？
事故物件の売却をするときに気になるのが、どのくらいの査定額になるのか、という点だと思います。
心理的瑕疵を多くの人が感じるような物件は、相場通りの価格ではまず売却することはできません。
事故のケースにもよりますが、種類としては自殺で3〜5割前後、他殺で5割前後が相場価格から安くなると思ってください。
事故のケースと言ったのは、その死因や状況とそれに対する嫌悪感で左右されるからです。
近年増加傾向の孤独死の場合は、発見に至ったまでの時間や期間にもよりますが、特殊清掃やリフォームの有無によっても違ってきます。
特殊清掃やリフォームがないということは、発見までの時間が短く、遺体の腐敗がほとんどなかった場合といえます。
心理的瑕疵は人それぞれに感じ方が様々です。
たとえば、他殺があった物件でも「安くなるなら大丈夫」という人もいれば、「タダでもいや」という人もいます。
また、物件の周辺環境や立地によっても売却価格は変わってくるでしょう。
このように売却査定は、その物件の事故や事件の凄惨さと経過年数や、立地条件、人が感じる心理的瑕疵の度合いによって様々です。
事故物件を売却するコツとは？
事故物件を売却する上で、「価格を安くしたのに売れない」、「値段をこれ以上は下げたくない」という場合のポイントや注意点をお伝えします。
できるだけ綺麗なな状態に
まず、事故物件の原因となった場所だけをきれいにするのではなく、建物全体を通常物件の同等以上の印象にするようにしましょう。
床や壁などの内装はもちろんですが、外壁などのちょっとした汚れや塗装の剥がれなどの破損している部分もきれいにできるといいでしょう。
リフォームやハウスクリーニングは効果的です。
また、ご遺体の発見が遅れてしまい、汚染物や臭いなど、少しでも気になる場合には特殊清掃は必須と言えます。
普通の清掃では落とし切れない消臭や脱臭、汚染物の処理、除菌まで徹底して行ってくれます。
心理的瑕疵をできるだけ取り除くなら、神社の神主さんにお祓いをしてもらうこともおすすめです。
買主や借主だけでなく、売却する側としても気持ち的に良いことといえます。
一定の期間を空ける
事件や事故が発生して間もなくは、多くの人の記憶に残っていて印象がなかなか消えないでしょう。
そんな中で売却しようとしても、どうしても買い手がつかず難しいといえます。そういった場合は、売主の状況にもよりますが、物理的に数年間の期間を空けることも得策です。
期間を空けていざ売却する時には、事故物件という告知を不動産会社や買取業者の担当者に忘れずに伝えましょう。
事故物件を専門に扱う買取業者に相談する
事故物件は一般的な不動産会社や仲介業者に相談しても、事故物件というだけで敬遠され買いたがる人が少ないため、事故物件が必要以上に安値で買い叩かれたり、売れ残ったりする恐れがあります。
事故物件を売却する方法は主に、事故物件専門の買取業者に直接売る「買取」と、不動産会社を間に介して第三者に売る「仲介」という方法があります。それぞれのメリットとデメリットをお伝えするので比較してみてください。
「買取」のメリット
- ・比較的短期間で売却が可能
- ・周りの人に気づかれにくい（仲介の場合と違い、内覧などがないため人の出入りもなく目立たない。）
- ・心理的瑕疵についての理解があり、瑕疵担保責任が免責となる
- ・仲介手数料が不要
- ・一括払いで買取してもらえるため現金化して資金計画が組みやすい
「買取」のデメリット
- ・売却価格が仲介業者よりも低くなりやすい
「仲介」のメリット
- ・買取よりも高値で売却できる可能性がある
「仲介」のデメリット
- ・仲介手数料がかかる
- ・瑕疵担保責任を負う
- ・売却価格で売れない場合がある
- ・売却に時間がかかる
- ・内覧などがあり周囲に目立ってしまう
事故物件を専門とした買取専門業者なら、他社で断られた物件でも対応してくれたり、無料査定や無料相談なども行っています。
不用品や残置物も現状のまま買取してくれる業者もあり、特殊清掃や遺品整理も必要に応じて対応してくれます。
以上のことから、事故物件は事故物件専門の買取業者に相談することをおすすめします。
まとめ
事故物件を売却するにあたって、たとえリフォームや解体をして更地にしても、事故物件だからと売れ残ってしまうケースがあり、その費用はそのまま赤字になってしまうことも考えられます。
まずは事故物件専門の買取業者に相談することをおすすめします。
リフォームすべきなのか、解体すべきなのか、特殊清掃で済むのか、などあなたの状況に適した最善のアドバイスをしてもらえるでしょう。
また、事故物件専門の買取業者なら買取実績が豊富で、事故物件を自社で特殊清掃やリフォームなどを行い、販売できることが特徴です。
当社では、事故物件の取り扱いや売却について、どこに依頼すればいいのかわからないという方に、無料相談・アドバイスをおこなっています。
特殊清掃から、遺品整理、リフォーム、解体、買取査定などの実績とノウハウをしっかりと持ったスタッフが対応しますので、ぜひお気軽にご利用ください。